Odhad ceny nemovitosti v Prostějově a okolí
Správné určení ceny nemovitosti je základ úspěšného prodeje. Ať prodáváte byt, dům nebo pozemek, cena nemá být tip ani přání prodávajícího. Má být výsledkem dat, srovnání a jasně vysvětleného postupu.
Chci zjistit cenu své nemovitosti
Výhoda přístupu k reálným datům největší realitní sítě
Jelikož působím jako manažer pobočky pro největší realitní společnost v ČR a v lokalitě Prostějov realizujeme vysoké množství obchodních případů, je mojí obrovskou výhodou přímý přístup k rozsáhlé databázi skutečně sjednaných kupních cen. Samozřejmě čerpám i z dalších důvěryhodných externích zdrojů a systémů pro oceňování. Právě reálným interním datům z realizovaných prodejů proto při rozhodování dávám nejvyšší váhu. Díky tomu dokážu cenu lépe opřít o reálné prodeje a přesněji vysvětlit, proč doporučuji konkrétní cenové rozpětí.
Mnozí si neuvědomují úskalí běžných odhadních systémů a cenových map. Když se cena určuje z různých veřejných zdrojů, tyto systémy často nedokážou zohlednit povahu konkrétního obchodního případu, se kterým nemovitost porovnávají. Mohou tak do dat zahrnout například prodeje v rodině za zvýhodněnou cenu, rychlé výkupy nemovitostí za nevýhodných podmínek, nebo samoprodeje, kde prodávající nevyužil plný potenciál silné medializace a prodal zbytečně levně. Tato zkreslená data pak mohou zkreslit obraz trhu a vést k nesprávnému odhadu reálně dosažitelné ceny.
Z mých dat mám přehled o detailech celého prodeje – vím, za jakých podmínek se nemovitost nakonec prodala, zda došlo k navýšení ceny v aukci, jak dlouho byla v nabídce, nebo kolikrát se musela zlevnit, aby našla svého kupce.
Vytvořit správný tržní odhad je mnohem složitější proces, než si mnozí myslí. Jednou z častých chyb je pracovat s průměrem z nevhodně vybraného vzorku nemovitostí. Proto při odhadu dávám důraz na správný výběr srovnatelných nemovitostí, kontrolu odlehlých hodnot a vyhodnocení cen pomocí vhodných statistických metod, často právě mediánu.
Odhad jako součást prodeje
Tržní odhad ceny dělám zdarma jako běžnou a nedílnou součást obchodního případu, pokud spolu řešíme prodej vaší nemovitosti. Zpracovat profesionální posouzení považuji za absolutní základ naší spolupráce.
Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení
Zpracovávám tržní odhady pro účely dědického řízení. V běžných případech mohou sloužit jako podklad pro notáře při určení hodnoty nemovitosti v pozůstalosti. Nejedná se o znalecký posudek. Pokud si notář nebo účastníci řízení vyžádají znalecký posudek, je nutné obrátit se na znalce. Zaručuji diskrétnost, profesionalitu a rychlost vyřízení.
Co ode mě získáte
- orientační tržní rozpětí ceny,
- vysvětlení, z čeho cena vychází,
- upozornění na silné a slabé stránky nemovitosti,
- doporučení prodejní strategie,
- osobní posouzení nemovitosti v Prostějově a okolí.
Pojďme se podívat pod kapotu odhadu tržních cen
Tvorba odpovědného tržního odhadu připomíná hodinářskou práci. Každý parametr nemovitosti musí zapadnout do kontextu trhu, aby výsledná cena dávala smysl.
Proč nestačí podívat se na nabídky v okolí
Jedna z nejčastějších chyb při prodeji je určit cenu pouze podle aktuálních inzerátů na internetu. To ale nestačí.
Při prodeji nemovitosti je důležité vědět nejen to, za kolik se podobné nemovitosti nabízejí, ale hlavně to, za kolik se skutečně prodávají.
Inzerovaná cena říká jen to, kolik si prodávající přeje získat. Neříká, jestli se nemovitost za tuto cenu opravdu prodá. Některé byty, domy nebo pozemky jsou v nabídce dlouhé měsíce, některé se opakovaně zlevňují a některé se za původně nastavenou cenu neprodají vůbec. Proto samotný pohled na nabídky v okolí není správný odhad ceny nemovitosti. Je to pouze orientační informace o tom, jak se prodávající snaží trh oslovit.
Správný odhad má vycházet ze skutečně dosažených cen
Při určení ceny je nejdůležitější porovnávat nemovitost se skutečně srovnatelnými případy.
- ✓ U bytu nestačí říct, že jde také o 3+1 v Prostějově. Důležitá je výměra, stav, patro, výtah, balkon, sklep, vlastnictví, konstrukce domu, lokalita a technický stav budovy.
- ✓ U domu rozhoduje nejen velikost a lokalita, ale také stav střechy, rozvodů, vytápění, dispozice, pozemek, přístup, energetická náročnost a investice, které kupující po koupi čekají.
- ✓ U pozemku je zásadní územní plán, přístupová cesta, inženýrské sítě, tvar, svažitost, regulativy a reálná možnost výstavby.
Poznámka: Výše uvedené body představují jen zkrácený základní výčet. V reálu je posuzovaných kritérií mnohem více a každý i menší detail hraje svou nezanedbatelnou roli.
Co jsou korekce neboli koeficienty ceny
Každá nemovitost je jiná. Proto nestačí vzít jednu cenu za metr čtvereční a jednoduše ji vynásobit plochou.
Příklad: Byt po rekonstrukci má jinou hodnotu než byt v původním stavu. Byt s výtahem má jinou hodnotu než byt bez výtahu. Družstevní vlastnictví může mít jinou tržní hodnotu než osobní vlastnictví, protože může ovlivnit financování a počet potenciálních kupujících.
Proto se při odhadu používají korekce neboli koeficienty. Ty upravují cenu podle rozdílů mezi srovnávanými nemovitostmi. Nejde o kouzelný vzorec. Jde o logické a odůvodnitelné úpravy ceny podle toho, v čem je oceňovaná nemovitost lepší nebo horší než srovnávané prodeje.
Bez dostatku dat je cena jen orientační doporučení
Kvalitní makléř by měl umět říct nejen výslednou cenu, ale také to, z čeho tato cena vychází.
Pokud nejsou k dispozici relevantní srovnatelné prodeje, musí se to říct otevřeně. V takovém případě nejde o spolehlivý odhad, ale o orientační cenové doporučení s nižší jistotou. Správný postup není tvářit se, že každé číslo je stoprocentní. Správný postup je přiznat kvalitu dat, vysvětlit srovnání a doporučit cenu tak, aby odpovídala reálnému trhu.
Jak při odhadu ceny postupuji
Při odhadu ceny nemovitosti nejdříve určím, s jakými nemovitostmi má smysl ji porovnávat. Následně sleduji skutečné prodeje, aktuální nabídku, stav trhu a zohledňuji tyto klíčové parametry:
Lokalita
Cena se může výrazně lišit i v rámci jednoho města. U nemovitostí v Prostějově a okolí proto řeším nejen obec, ale i konkrétní část, ulici, dostupnost služeb, parkování a charakter okolí.
Technický stav
Rekonstrukce, stav domu, rozvody, okna, vytápění, zateplení, výtah nebo energetická náročnost mají na výslednou hodnotu přímý a často zásadní vliv.
Dispozice a výměra
Větší byt nemusí mít automaticky stejnou cenu za metr čtvereční jako menší byt. Praktická dispozice může být pro kupující mnohem důležitější než samotná celková plocha.
Právní stav
Na cenu má vliv osobní nebo družstevní vlastnictví, věcná břemena, nájemní vztahy, stav listu vlastnictví nebo možnost financování hypotečním úvěrem.
Aktuální poptávka
Cena nemovitosti nevzniká jen v tabulce. Musí odpovídat tomu, jak se v danou chvíli chovají kupující na místním trhu a jaká je dostupnost financování.
Televizní aukce jako ověření skutečné poptávky
Ani zkušený makléř není telepat. Může se stát, že o konkrétní místo nebo typ nemovitosti je v danou chvíli vyšší zájem, než ukazují běžná srovnávací data.
V takové situaci může pomoci transparentní soutěž více zájemců formou televizní aukce nemovitostí. Cílem není zákulisní vyjednávání ani netransparentní obálková metoda, ale férový postup, při kterém mají zájemci stejné podmínky.
Transparentní soutěž více zájemců může výrazně zvýšit šanci, že prodávající dosáhne nejlepší možné ceny v daném čase a za daných tržních podmínek.
Seriózní odhad vyžaduje data
Velmi často se mi stává, že mě klienti osloví telefonicky a chtějí, abych jim řekl cenu jejich nemovitosti rovnou během hovoru.
Po telefonu mohu dát pouze velmi orientační názor. Seriózní doporučení ceny dávám až ve chvíli, kdy znám stav nemovitosti, lokalitu, právní okolnosti, dispozici, technické parametry a dostupná srovnávací data.
Bez těchto informací by šlo spíš o hádání než o odpovědný odhad.
Výsledkem má být cena, kterou lze obhájit
Dobře nastavená cena nemovitosti není nejvyšší číslo, které hezky vypadá v inzerci. Je to cena, která má oporu v datech, odpovídá stavu nemovitosti a dává smysl kupujícím. Klient by měl vždy vědět, proč makléř doporučuje právě tuto cenu. Ne proto, že „to tak cítí“, ale proto, že k ní vedou konkrétní srovnatelné prodeje, korekce a znalost místního trhu.
Cena nemovitosti se neurčuje podle toho, za kolik ostatní prodávají. Určuje se podle toho, za kolik se srovnatelné nemovitosti skutečně prodaly – a podle rozdílů, které mají na cenu vliv.
Nezávazná konzultace k ceně nemovitosti zdarma
Tržní odhad pro prodej nebo dědické řízení připravím podle rozsahu a účelu ocenění.