Odhad ceny nemovitosti v Prostějově a okolí
Správné určení ceny nemovitosti je základ úspěšného prodeje. Ať prodáváte byt, dům nebo pozemek, cena nemá být tip ani přání prodávajícího. Má být výsledkem dat, srovnání a jasně vysvětleného postupu.
Získat reálný odhad ceny zdarma
Výhoda přístupu k reálným datům největší realitní sítě
Jelikož působím jako manažer pobočky pro největší realitní společnost v ČR a v lokalitě Prostějov realizujeme vysoké množství obchodních případů, je mojí obrovskou výhodou přímý přístup k rozsáhlé databázi skutečně sjednaných kupních cen. Díky tomu dokážu tržní cenu určit naprosto realisticky.
Mnozí si neuvědomují úskalí běžných odhadních systémů a cenových map. Když se cena určuje z různých veřejných zdrojů, tyto systémy často nedokážou zohlednit povahu konkrétního obchodního případu, se kterým nemovitost porovnávají. Mohou tak do dat zahrnout například prodeje v rodině za zvýhodněnou cenu, rychlé výkupy nemovitostí za nevýhodných podmínek, nebo samoprodeje, kde prodávající nevyužil plný potenciál silné medializace a prodal zbytečně levně. Tato zkreslená data pak uměle ovlivňují skutečně dosažitelnou tržní hodnotu.
Z mých dat mám přehled o detailech celého prodeje – vím, za jakých podmínek se nemovitost nakonec prodala, zda došlo k navýšení ceny v aukci, jak dlouho byla v nabídce, nebo kolikrát se musela zlevnit, aby našla svého kupce.
Vytvořit správně tržní odhad je mnohem složitější proces, než si mnozí myslí. Zásadní chybou, kterou odhadci dělají, je použití průměru namísto mediánu u nesprávně zvoleného vzorku nemovitostí. Pro profesionální stanovení ceny je klíčové vybrat správný vzorek porovnávaných nemovitostí a určit referenční cenu právě pomocí mediánu.
Odhad zdarma?
Ano, odhad tržní ceny dělám zdarma jako běžnou a nedílnou součást obchodního případu. Je totiž v mém vlastním zájmu odvádět špičkovou práci a zanechávat za sebou spokojené klienty. Zpracovat profesionální a realistický odhad považuji za absolutní základ naší spolupráce.
Proč nestačí podívat se na nabídky v okolí
Jedna z nejčastějších chyb při prodeji je určit cenu pouze podle aktuálních inzerátů na internetu. To ale nestačí.
Při prodeji nemovitosti je důležité vědět nejen to, za kolik se podobné nemovitosti nabízejí, ale hlavně to, za kolik se skutečně prodávají.
Inzerovaná cena říká jen to, kolik si prodávající přeje získat. Neříká, jestli se nemovitost za tuto cenu opravdu prodá. Některé byty, domy nebo pozemky jsou v nabídce dlouhé měsíce, některé se opakovaně zlevňují a některé se za původně nastavenou cenu neprodají vůbec. Proto samotný pohled na nabídky v okolí není správný odhad ceny nemovitosti. Je to pouze orientační informace o tom, jak se prodávající snaží trh oslovit.
Správný odhad má vycházet ze skutečně dosažených cen
Při určení ceny je nejdůležitější porovnávat nemovitost se skutečně srovnatelnými případy.
- ✓ U bytu nestačí říct, že jde také o 3+1 v Prostějově. Důležitá je výměra, stav, patro, výtah, balkon, sklep, vlastnictví, konstrukce domu, lokalita a technický stav budovy.
- ✓ U domu rozhoduje nejen velikost a lokalita, ale také stav střechy, rozvodů, vytápění, dispozice, pozemek, přístup, energetická náročnost a investice, které kupující po koupi čekají.
- ✓ U pozemku je zásadní územní plán, přístupová cesta, inženýrské sítě, tvar, svažitost, regulativy a reálná možnost výstavby.
Co jsou korekce neboli koeficienty ceny
Každá nemovitost je jiná. Proto nestačí vzít jednu cenu za metr čtvereční a jednoduše ji vynásobit plochou.
Příklad: Byt po rekonstrukci má jinou hodnotu než byt v původním stavu. Byt s výtahem má jinou hodnotu než byt bez výtahu. Družstevní vlastnictví může mít jinou tržní hodnotu než osobní vlastnictví, protože může ovlivnit financování a počet potenciálních kupujících.
Proto se při odhadu používají korekce neboli koeficienty. Ty upravují cenu podle rozdílů mezi srovnávanými nemovitostmi. Nejde o kouzelný vzorec. Jde o logické a odůvodnitelné úpravy ceny podle toho, v čem je oceňovaná nemovitost lepší nebo horší než srovnávané prodeje.
Bez dostatku dat je cena jen odhad od oka
Kvalitní makléř by měl umět říct nejen výslednou cenu, ale také to, z čeho tato cena vychází.
Pokud nejsou k dispozici relevantní srovnatelné prodeje, musí se to říct otevřeně. V takovém případě nejde o spolehlivý odhad, ale o orientační cenové doporučení s nižší jistotou. Správný postup není tvářit se, že každé číslo je stoprocentní. Správný postup je přiznat kvalitu dat, vysvětlit srovnání a doporučit cenu tak, aby odpovídala reálnému trhu.
Jak při odhadu ceny postupuji
Při odhadu ceny nemovitosti nejdříve určím, s jakými nemovitostmi má smysl ji porovnávat. Následně sleduji skutečné prodeje, aktuální nabídku, stav trhu a zohledňuji tyto klíčové parametry:
Lokalita
Cena se může výrazně lišit i v rámci jednoho města. U nemovitostí v Prostějově a okolí proto řeším nejen obec, ale i konkrétní část, ulici, dostupnost služeb, parkování a charakter okolí.
Technický stav
Rekonstrukce, stav domu, rozvody, okna, vytápění, zateplení, výtah nebo energetická náročnost mají na výslednou hodnotu přímý a často zásadní vliv.
Dispozice a výměra
Větší byt nemusí mít automaticky stejnou cenu za metr čtvereční jako menší byt. Praktická dispozice může být pro kupující mnohem důležitější než samotná celková plocha.
Právní stav
Na cenu má vliv osobní nebo družstevní vlastnictví, věcná břemena, nájemní vztahy, stav listu vlastnictví nebo možnost financování hypotečním úvěrem.
Aktuální poptávka
Cena nemovitosti nevzniká jen v tabulce. Musí odpovídat tomu, jak se v danou chvíli chovají kupující na místním trhu a jaká je dostupnost financování.
Televizní aukce nemovitostí jako záchranná brzda
Ani sebelepší odhadce nebo makléř není telepat. Může se stát, že o konkrétní místo nebo typ nemovitosti je v danou chvíli mnohem vyšší zájem, než byl předpoklad.
V takové situaci zapojujeme takzvanou záchrannou brzdu – televizní aukci nemovitostí. Nechceme připustit žádnou netransparentní „obálkovou metodu“ nebo vyjednávání v zákulisí. Necháme zájemce spravedlivě a naprosto transparentně soutěžit v televizní aukci. Díky tomuto férovému přístupu nemá ani samotný makléř možnost výsledek soutěže nijak ovlivnit a prodávající má jistotu, že získal absolutní maximum.
Skutečná tržní cena je taková, kterou dokáže akceptovat samotný trh. Bez toho, aniž byste trh oslovili v maximální možné míře pomocí nákladné propagace a vysoce kvalitní prezentace, však skutečné tržní ceny nikdy nedosáhnete.
Výsledkem má být cena, kterou lze obhájit
Dobře nastavená cena nemovitosti není nejvyšší číslo, které hezky vypadá v inzerci. Je to cena, která má oporu v datech, odpovídá stavu nemovitosti a dává smysl kupujícím. Klient by měl vždy vědět, proč makléř doporučuje právě tuto cenu. Ne proto, že „to tak cítí“, ale proto, že k ní vedou konkrétní srovnatelné prodeje, korekce a znalost místního trhu.
Pokud prodáváte byt, dům, pozemek nebo řešíte výkup nemovitostí v Prostějově a okolí, začněte správným odhadem ceny. Bez něj je prodej jen zkoušení trhu. S kvalitním odhadem je to promyšlená realitní služba.
Chcete znát reálnou cenu své nemovitosti?
Připravím vám odhad ceny nemovitosti podle dostupných dat, stavu nemovitosti a aktuální situace na trhu v Prostějově a okolí.
Nejde o znalecký posudek. Jde o praktický tržní odhad pro účely prodeje, který vám pomůže nastavit správnou prodejní strategii.
Web propojuje služby, reference, makléře a kontakt tak, aby návštěvník rychle pochopil, že jde o realitní tým zaměřený na Prostějov, Prostějovsko a okolní regiony.